الوصي على عمارات

واحدة الوصي على الوحدات السكنية هو كيان محترف أو كيان (وصي محترف أو وصي متطوع) مسؤول عن الإدارة الإدارية والمالية والتقنية للوحدات السكنية. إنه يمثل قانونًا نقابة المالكين المشاركين ويضمن الصيانة المناسبة للمبنى بالإضافة إلى الامتثال للوائح الوحدات السكنية.

تشمل مهام أمين الوحدات السكنية ما يلي:

• الإدارة الإدارية : تنظيم الاجتماعات العامة، وحفظ المحاضر، وإدارة وثائق الوحدات السكنية.
• الإدارة المالية : تطوير الميزانية المؤقتة، وتحصيل رسوم الوحدات السكنية، وإدارة الحسابات والفواتير.
• الإدارة الفنية : الإشراف على أعمال الصيانة أو التجديد، ومراقبة عقود الصيانة (المصاعد والتدفئة وغيرها).

يمكن أن يكون الوصي شركة متخصصة (وصي محترف) أو مالك مشارك منتخب من قبل الأعضاء الآخرين في العمارات (الوصي المتطوع).

مهمات أ الوصي على الوحدات السكنية متنوعة وتنقسم إلى ثلاث فئات رئيسية: الإدارية والمالية والتقنية. فيما يلي ملخص للمهام الرئيسية:

1. الإدارة الإدارية

• تنظيم الاجتماعات العامة : إعداد الدعوات وتسهيل الاجتماعات وكتابة المحاضر.
• تنفيذ قرارات الجمعية العامة : تنفيذ القرارات التي يتخذها الملاك المشاركون، مثل العمل أو إنشاء خدمات جديدة.
• الحفاظ على وثائق الوحدات السكنية : ضمان إدارة وتحديث الوثائق الرسمية (لوائح الوحدات السكنية، والسجلات، والمحفوظات، وما إلى ذلك).

2. الإدارة المالية

• إعداد الميزانية المؤقتة : إعداد ميزانية الوحدات السكنية لتغطية النفقات الجارية وتوقع العمل المحتمل.
• إدارة الحساب : تحصيل رسوم الوحدات السكنية من المالكين المشاركين، ودفع الموردين، والحفاظ على محاسبة الوحدات السكنية.
• استرداد الفواتير غير المدفوعة : في حالة التأخر في السداد، ابدأ الإجراءات اللازمة لاسترداد الرسوم المستحقة.

3. الإدارة الفنية والصيانة

• الإشراف على أعمال الصيانة والتجديد : تنظيم الأعمال اللازمة لصيانة المبنى والإشراف عليها والتحكم فيها (السقف والواجهات وأنظمة الأمان وما إلى ذلك).
• مراقبة عقود الصيانة : ضمان الأداء السليم للمعدات المشتركة (المصاعد وأنظمة التدفئة والمساحات الخضراء وما إلى ذلك) من خلال التفاوض والإشراف على العقود مع مقدمي الخدمات.
• إدارة المطالبات : الإبلاغ عن المطالبات ومراقبتها مع شركات التأمين لضمان إصلاح الأضرار التي لحقت بالمبنى.

تهدف هذه المهام إلى ضمان الإدارة الجيدة للمبنى والحفاظ عليه بالإضافة إلى رفاهية المالكين المشاركين.

نعم، ال الوصي على الوحدات السكنية إلزامي لجميع الوحدات السكنية في فرنسا. يفرض القانون وجوده من أجل ضمان إدارة صارمة وشفافة للسلع والنفقات المشتركة. إن الوصي هو الذي يضمن إدارة المبنى ويضمن صيانته المناسبة، من خلال تطبيق لوائح الوحدات السكنية.

ومع ذلك، هناك عدة أنواع من الأمناء:

1. الوصي المحترف : شركة متخصصة بتكليف من الاجتماع العام للمالكين المشاركين.
2. الوصي المتطوع : مالك مشارك منتخب من قبل المالكين المشاركين الآخرين لإدارة الوحدات السكنية.
3. الوصي التعاوني : شكل هجين حيث يقوم العديد من المالكين المشاركين، المنظمين في مجلس نقابي، بإدارة المبنى بأنفسهم.

يعد غياب الوصي أمرًا غير قانوني ويمكن أن يكون له عواقب على الوحدات السكنية، مثل استحالة الاشتراك في عقود التأمين أو القيام بالعمل. إذا تم ترك وحدة سكنية بدون وصي، يجوز للمحكمة تعيين مسؤول مؤقت لإعادة تأسيس الإدارة.

يتطلب تغيير الوصي على الوحدات السكنية ما يلي عملية دقيقة من أجل الامتثال للقواعد القانونية المعمول بها. الخطوة الأولى هي استشارة المالكين المشاركين لتقييم رضاهم عن الوصي الحالي ومناقشة إمكانية استبداله. بمجرد التوصل إلى توافق في الآراء، من المهم مقارنة عروض العديد من الأمناء المحترفين. تتيح هذه المقارنة تقييم الخدمات والأسعار وكذلك استجابة مقدمي الخدمات المحتملين من أجل اختيار الخدمة التي تناسب احتياجات الوحدات السكنية.

ثم من الضروري لتسجيل تغيير الوصي على جدول أعمال الاجتماع العام المقبل. خلال هذا الاجتماع، من الأهمية بمكان تقديم العروض المقارنة المختلفة للمالكين المشاركين حتى يتمكنوا من التصويت بمعرفة كاملة بالحقائق. إذا كانت غالبية الأصوات لصالح الوصي الجديد، فسيتم انتخاب الوصي الجديد رسميًا.

أخيرًا، بمجرد إجراء التصويت والتحقق من صحته، من الضروري القيام بذلك توقيع العقد مع الوصي الجديد ولضمان الانتقال السلس مع الوصي السابق. يتضمن ذلك نقل مستندات الإدارة والحسابات والمعلومات الأساسية لضمان الإدارة المستمرة للوحدات السكنية.

في حالة وجود مشكلة مع الوصي الحالي، يمكن اتخاذ عدة خطوات لحل الموقف. الخطوة الأولى هي الاتصال بـ قيم عن طريق إرسال رسالة أو بريد إلكتروني إليه لشرح المشكلة بوضوح ودقة. من المهم توثيق الحقائق وتقديم الأدلة إن أمكن، مثل الصور أو نسخ المستندات، من أجل تسهيل حل النزاع.

إذا استمرت المشكلة أو إذا لم يستجب الوصي بطريقة مرضية، يمكنك بعد ذلك اللجوء إلى مجلس الاتحاد من العمارات. تتمثل مهمة مجلس النقابة في مراقبة نشاط الوصي والدفاع عن مصالح المالكين المشاركين. يمكنه العمل كوسيط والضغط على الوصي لاتخاذ التدابير اللازمة.

في حالة عدم كفاية هذه الخطوات، يمكن الاتصال بـ أمين المظالم أو إلى موفق العدالة لمحاولة إيجاد حل ودي. يمكن لهؤلاء المهنيين التدخل مجانًا أو بتكاليف معتدلة وتسهيل التواصل بين الطرفين.

أخيرًا، كملاذ أخير، إذا لم يتم حل النزاع، فمن الممكن الاستيلاء على محكمة قضائية لطلب استبدال الوصي أو الحصول على تعويض عن الأضرار المتكبدة. في هذه الحالة، يُنصح بمرافقتك محامي متخصص في قانون العقارات من أجل تعظيم فرص نجاحها.

تكلفة الوصي على الوحدات السكنية يختلف باختلاف عدة عوامل، مثل حجم الوحدات السكنية وموقع المبنى والخدمات المدرجة في العقد. بشكل عام، تتكون رسوم الوصي المحترف من نوعين من النفقات: رسوم الإدارة الحالية و ال رسوم الخدمات الاستثنائية.

ليز رسوم الإدارة الحالية تغطي المهام الأساسية، مثل التنظيم الإداري، وتنظيم الاجتماعات العامة، وصيانة الحسابات، والصيانة الدورية للمناطق المشتركة. غالبًا ما يتم احتساب هذه الرسوم لكل قطعة (شقة، مرآب، إلخ) وتختلف عمومًا بين 150 و 250 يورو لكل لوت في السنة.

بالإضافة إلى هذه الرسوم الأساسية، قد يفرض الوصي رسومًا مزايا استثنائية أو تكاليف إضافية لخدمات محددة غير مدرجة في الإدارة الحالية. قد يكون هذا، على سبيل المثال، إدارة الأعمال الكبرى، أو معالجة المطالبات، أو إدارة الفواتير غير المدفوعة. يتم تسعير هذه الرسوم بشكل عام بالساعة أو وفقًا لمقدار العمل.

في المجموع، يمكن أن يكون متوسط تكلفة الوصي المحترف للوحدات السكنية بين 200 و 400 يورو لكل لوت في السنة، حسب الخدمات المختارة ومدى تعقيد الإدارة. لتقليل هذه التكاليف، تختار بعض الوحدات السكنية وصي متطوع أو الوصي التعاوني، والتي غالبًا ما تكون أقل تكلفة ولكنها تتطلب التزامًا من المالكين المشاركين لإدارة المبنى بأنفسهم.