Amministratore fiduciario di condominio

Uno fiduciario condominiale è un professionista o un ente (fiduciario professionale o fiduciario volontario) responsabile della gestione amministrativa, finanziaria e tecnica di un condominio. Rappresenta legalmente il sindacato dei comproprietari e garantisce la corretta manutenzione dell'edificio e il rispetto delle norme condominiali.

Le missioni di un fiduciario condominiale includono:

• Gestione amministrativa : organizzazione delle assemblee generali, tenuta dei verbali, gestione dei documenti condominiali.
• Gestione finanziaria : elaborazione del budget provvisorio, riscossione delle spese condominiali, gestione dei conti e delle fatture.
• Gestione tecnica : supervisione dei lavori di manutenzione o ristrutturazione, monitoraggio dei contratti di manutenzione (ascensori, riscaldamento, ecc.).

Il fiduciario può essere una società specializzata (fiduciario professionale) o un comproprietario eletto dagli altri membri del condominio (fiduciario volontario).

Le missioni di un fiduciario condominiale sono molteplici e si dividono in tre categorie principali: amministrative, finanziarie e tecniche. Ecco un riepilogo delle missioni principali:

1. Gestione amministrativa

• Organizzazione delle assemblee generali : prepara le convocazioni, facilita le riunioni e redige i verbali.
• Attuazione delle decisioni dell'Assemblea Generale : attuazione delle decisioni prese dai comproprietari, come il lavoro o l'istituzione di nuovi servizi.
• Gestione dei documenti condominiali : assicurano la gestione e l'aggiornamento dei documenti ufficiali (regolamenti condominiali, registri, archivi, ecc.).

2. Gestione finanziaria

• Elaborazione del bilancio provvisorio : predisporre il bilancio condominiale per coprire le spese correnti e anticipare eventuali lavori.
• Gestione dell'account : riscuotere le spese condominiali dai comproprietari, pagare i fornitori e tenere la contabilità del condominio.
• Recupero delle fatture non pagate : in caso di ritardato pagamento, avviare le procedure necessarie per recuperare gli addebiti dovuti.

3. Gestione tecnica e manutenzione

• Supervisione dei lavori di manutenzione e ristrutturazione : organizzare, supervisionare e controllare i lavori necessari per la manutenzione dell'edificio (tetto, facciate, sistemi di sicurezza, ecc.).
• Monitoraggio dei contratti di manutenzione : garantire il corretto funzionamento delle apparecchiature comuni (ascensori, sistemi di riscaldamento, spazi verdi, ecc.) negoziando e supervisionando i contratti con i fornitori di servizi.
• Gestione dei reclami : segnalare e monitorare i sinistri con le compagnie assicurative per garantire la riparazione dei danni subiti dall'edificio.

Queste missioni mirano a garantire la buona gestione e conservazione dell'edificio, nonché il benessere dei comproprietari.

Sì, il fiduciario condominiale è obbligatorio per tutti i condomini in Francia. La legge impone la sua presenza per garantire una gestione rigorosa e trasparente dei beni e delle spese comuni. È il fiduciario che assicura l'amministrazione dell'edificio e ne assicura la corretta manutenzione, applicando i regolamenti condominiali.

Tuttavia, esistono diversi tipi di fiduciari:

1. Il fiduciario professionale : una società specializzata incaricata dall'assemblea generale dei comproprietari.
2. Il fiduciario volontario : un comproprietario eletto dagli altri comproprietari per gestire il condominio.
3. Il fiduciario cooperativo : una forma ibrida in cui diversi comproprietari, organizzati in un consiglio sindacale, gestiscono l'edificio da soli.

L'assenza di un fiduciario è illegale e può avere conseguenze per il condominio, come l'impossibilità di sottoscrivere contratti assicurativi o svolgere lavori. Se un condominio rimane senza un fiduciario, il giudice può nominare un amministratore provvisorio per ristabilire la gestione.

La modifica del fiduciario condominiale richiede quanto segue un processo preciso al fine di rispettare le norme legali in vigore. Il primo passo è consultare i comproprietari per valutare la loro soddisfazione nei confronti dell'attuale fiduciario e discutere la possibilità di sostituirlo. Una volta raggiunto il consenso, è importante confrontare le offerte di diversi fiduciari professionisti. Questo confronto consente di valutare i servizi, i prezzi e la reattività dei potenziali fornitori per scegliere quello più adatto alle esigenze del condominio.

Allora è necessario Per registrare il cambio di fiduciario all'ordine del giorno della prossima assemblea generale. Durante questo incontro, è fondamentale presentare ai comproprietari le varie offerte comparative in modo che possano votare con piena cognizione di causa. Se la maggioranza dei voti è a favore del nuovo fiduciario, il nuovo fiduciario sarà eletto ufficialmente.

Infine, una volta effettuata e convalidata la votazione, è necessario firmare il contratto con il nuovo fiduciario e per garantire una transizione senza intoppi con il precedente fiduciario. Ciò include la trasmissione di documenti di gestione, conti e informazioni essenziali per garantire una gestione ininterrotta del condominio.

In caso di problemi con il vostro attuale fiduciario, è possibile adottare diverse misure per risolvere la situazione. Il primo passo è contattare il fiduciario inviandogli una lettera o un'email per spiegare il problema in modo chiaro e preciso. È importante documentare i fatti e fornire prove, se possibile, come foto o copie di documenti, al fine di facilitare la risoluzione della controversia.

Se il problema persiste o se il fiduciario non risponde in modo soddisfacente, puoi rivolgerti al consiglio sindacale del condominio. La missione del consiglio sindacale è monitorare l'attività del fiduciario e difendere gli interessi dei comproprietari. Può agire da mediatore e fare pressione sul fiduciario affinché prenda le misure necessarie.

Nel caso in cui questi passaggi non siano sufficienti, è possibile chiamare un difensore civico o a un Conciliatore di giustizia per cercare di trovare una soluzione amichevole. Questi professionisti possono intervenire gratuitamente o a costi moderati e facilitare la comunicazione tra le parti.

Infine, come ultima risorsa, se il conflitto non viene risolto, è possibile impadronirsi del Tribunale giudiziario per richiedere la sostituzione del fiduciario o per ottenere il risarcimento dei danni subiti. In questo caso, è consigliabile essere accompagnati da un avvocato specializzato in diritto immobiliare al fine di massimizzare le sue possibilità di successo.

Il costo di un fiduciario condominiale varia in base a diversi fattori, come le dimensioni del condominio, l'ubicazione dell'edificio e i servizi inclusi nel contratto. In generale, gli onorari di un fiduciario professionale sono costituiti da due tipi di spese: commissioni di gestione correnti E il tariffe per servizi eccezionali.

Les commissioni di gestione correnti coprono compiti di base, come la gestione amministrativa, l'organizzazione delle assemblee generali, la tenuta della contabilità e la manutenzione regolare delle aree comuni. Queste tariffe sono spesso calcolate per lotto (appartamento, garage, ecc.) e generalmente variano tra 150 e 250 euro per lotto all'anno.

Oltre a queste commissioni di base, il fiduciario può addebitare vantaggi eccezionali Oppure costi aggiuntivi per servizi specifici che non sono inclusi nella gestione corrente. Può trattarsi, ad esempio, della gestione di grandi lavori, del trattamento dei reclami o della gestione delle fatture non pagate. Questi onorari sono generalmente calcolati a ore o in base all'ammontare del lavoro.

In totale, il costo medio di un fiduciario professionista per un condominio può essere compreso tra 200 e 400 euro per lotto all'anno, a seconda dei servizi selezionati e della complessità della gestione. Per ridurre questi costi, alcuni condomini scelgono un fiduciario volontario Oppure un fiduciario cooperativo, che sono spesso meno costosi ma richiedono un impegno da parte dei comproprietari per gestire l'edificio da soli.